Les crédits immobiliers. Le client ignore parfois certaines possibilités liées à des situations précises.

Les crédits immobiliers.
Le client ignore parfois certaines possibilités liées à des situations précises. Les banques peuvent être réticentes à proposer certains prêts réglementés. Un prêt épargne logement peut se révéler être plus cher qu’un prêt classique. Les crédits qui font le lien entre un achat et une revente en cours ou prêts relais sont parfois méconnus.

• Les prêts réglementés : prêt conventionné (PC), prêt à l’accession sociale (PAS), prêt à taux 0

Tous les banquiers ne présentent pas ces types de crédit réservés à certains acquéreurs. Connaître leur existence va permettre d’être en meilleure position à condition de répondre aux critères pour l’obtention de ces emprunts.

Ces prêts destinés à l’achat d’un logement, qu’il soit neuf ou ancien, à titre de résidence principale permettent également de financer des travaux seuls dans une résidence principale.

Le logement doit répondre à des normes de surface. Pour obtenir un PAS, les ressources de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain montant variable en fonction du nombre de personnes dans le ménage et du lieu d’achat. (barèmes sur le site du ministère des Finances, www.minefi.gouv.fr).
Le PAS comme le prêt conventionné ouvre droit sous certaines conditions, à l’aide personnalisée au logement (APL).

Le prêt à taux 0, défini par la loi de finances 2005, pour un logement neuf ou ancien, doit obligatoirement accompagner un prêt bancaire. Il fait l’objet d’un montant maximum en fonction de la zone dans laquelle se trouve l’acquisition, et dépend d’un plafond de ressources (barèmes sur le site du ministère des Finances, www.minefi.gouv.fr).

• Les prêts épargne logement

Que ce soit pour acheter, faire construire, effectuer des travaux, le titulaire d’un PEL peut obtenir un prêt d’un montant maximum de 92 000 €. Un point très avantageux du PEL réside dans le fait que des droits à prêt peuvent être transmis par des membres de la famille à l’emprunteur à condition que son PEL soit ouvert depuis au moins trois ans.

Conseil Demander le plus grand nombre de simulations car, si l’objectif est une demande de prêt à l’issue du contrat, pour obtenir le plus possible de droits, il est préférable de déposer un versement initial conséquent, augmenter les versements périodiques dès que cela est financièrement envisageable, effectuer également des versements exceptionnels. ?

Cas pratique Un PEL ouvert le 16 juin 2006 à 2,5 % avec un versement initial de 300 € et des versements de 50 € par mois pendant 4 ans aura généré 153,67  € d’intérêts à l’échéance le 16 juin 2010. L’épargne sera donc de 2 853,67 € : 2 400 € de versements plus 453,67 € d’intérêts. Le taux du prêt étant de 4,12 %, les possibilités de prêts seront alors de 14 804 € sur 2 ans, 9 962 € sur 3 ans, 2 962 € sur 10 ans…
En effectuant un versement de 1 000  à chaque date anniversaire par exemple, le montant du prêt s’élève à 29 543 € sur 2 ans, 19 880 € sur 3 ans et 5 911 € sur 10 ans. €

Attention, dans la phase actuelle de taux de crédit peu élevé il peut arriver qu’un prêt plan épargne logement soit plus cher que celui d’un crédit acquisition classique. A titre d’exemple, pour des PEL ouverts en juin 2003 à 3,21 % (les taux ont changé le 1 er août 2003), le taux du crédit 4 ans plus tard sera de 4,86 %… il est possible que le taux des crédits classiques lors de la demande de prêt ne soit pas supérieur, voire inférieur, à ce pourcentage. Une comparaison s’impose.
Les prêts liés au compte épargne logement sont aussi envisageables et peuvent se cumuler avec ceux d’un PEL.

• Les prêts bancaires pour une acquisition immobilière
Non seulement tout ou presque en immobilier est finançable, mais surtout le nombre de formules en termes de durée, de types de taux, de report de mensualités autorise un montage adapté pour chacun en fonction de ses capacités.
Encore faut-il rechercher la meilleure solution. Les simulations d’octroi de crédits sont foison sur le Web avec des réponses en ligne sous 48 heures.
Des courtiers en ligne, proposent des simulations et transmettent les données du futur client aux banques et organismes avec lesquels ils ont passé des accords. Les réponses des banques sont retransmises par le courtier au demandeur, qui doit prendre rendez-vous avec le ou les établissements qui lui paraissent correspondre à ses demandes. Ce système comparatif, efficace et souple permet au demandeur de recevoir des informations sans contrepartie. La plupart des grandes banques possèdent désormais leur propre site et proposent des simulations avec demandes de prêt en ligne.

• Les prêts relais
Avoir un coup de foudre pour un appartement ou une maison, devoir concrétiser rapidement l’achat sans avoir eu le temps de revendre l’acquisition précédente, cela existe. La solution du crédit relais peut paraître onéreuse, car il faut rembourser le premier prêt et payer des intérêts sur le relais, mais cette opportunité ne doit pas être abandonnée. Il faut faire le calcul avec son banquier, le taux du relais est généralement articulé sur celui de l’EURIBOR (taux interbancaire de la zone euro) à  mois ou 12 mois plus 1,5 à 2 %.

Cas pratique M. et Mme Allemand possèdent un appartement d’une valeur de 180 000 €, ils remboursent 245 € par mois et il leur reste 30 000 € de capital à rembourser sur leur crédit.
Ils ont mis en vente cet appartement et souhaitent en acheter un nouveau valant 260 000 €.
Compte tenu de leur endettement, la banque peut proposer un crédit relais à hauteur de 80 % de leur crédit initial, soit 144 000 € sur 24 mois au taux de Euribor 6 mois + 1,50 %, soit 4,643 % à ce jour, et un crédit immobilier pour la différence, soit 116 000 € à 180 mois à 3,76 % hors assurance.
Tant que le premier appartement ne sera pas vendu, M. et Mme Allemand vont rembourser par mois 245 € pour la première acquisition, plus 878,08 € pour le deuxième achat et enfin des intérêts sur le crédit relais de 557,16 €. Dès que le premier appartement sera vendu, le couple pourra rembourser le solde du premier crédit et le crédit relais. Il ne restera plus que 878,08 € de remboursement par mois. Le coût du relais est élevé, aussi faut-il tout mettre en œuvre pour vendre au plus tôt le bien faisant l’objet du prêt.

Extrait : Ravenne-Fraysse, Jocelyne (CB). Choisir… son banquier.
Paris, France: éditions déclics, 2006. 63.